Zarada

Starwood Property Trust Inc. (STWD) Zarada za treće tromjesečje 2017. Transkript konferencijskog poziva

Logo kape lutalice s mjehurićima misli s riječima

Izvor slike: The Motley Fool.

Starwood Property Trust, Inc. (NYSE:STWD)
Konferencijski poziv o zaradi za 3. tromjesečje 2017
8. studenog 2017. 10:00 ET

Sadržaj:

  • Pripremljene primjedbe
  • Pitanja i odgovori
  • Pozovite sudionike

Pripremljene napomene:

Operater





Dobar dan svima i dobrodošli na poziv Starwood Property Trusta za treće tromjesečje 2017. Današnja konferencija se snima. Za uvodne riječi, sada ću konferenciju predati Zachu Tanenbaumu, direktoru za odnose s investitorima. Zach, molim te samo naprijed.

Zach Tanenbaum - Direktor za odnose s investitorima



Hvala operateru. Dobro jutro i dobrodošli na poziv Starwood Property Trusta o zaradi. Jutros je tvrtka objavila svoje financijske rezultate za tromjesečje završeno 30. rujna 2017., predala svoj obrazac 10-Q Komisiji za vrijednosne papire i razmjenu te objavila svoj dodatak zaradi na svojoj web stranici. Ovi dokumenti dostupni su u odjeljku odnosa s investitorima na web stranici tvrtke na www.starwoodpropertytrust.com.

Prije nego započne poziv, želio bih sve podsjetiti da određene izjave dane tijekom ovog poziva nisu utemeljene na povijesnim informacijama i da mogu predstavljati izjave koje se odnose na budućnost. Ove izjave temelje se na trenutnim očekivanjima i uvjerenjima menadžmenta i podložne su brojnim trendovima i neizvjesnostima koji bi mogli uzrokovati da se stvarni rezultati značajno razlikuju od onih opisanih u izjavama o budućnosti. Upućujem vas na poduzeće koje je podnijelo DIP-u za detaljniju raspravu o rizicima i čimbenicima koji bi mogli uzrokovati da se stvarni rezultati bitno razlikuju od onih izraženih ili impliciranih u bilo kojim izjavama koje se odnose na budućnost datim danas. Tvrtka se ne obvezuje ažurirati bilo kakve izjave o budućnosti koje se mogu dati tijekom ovog poziva. Osim toga, na ovom konferencijskom pozivu raspravljat će se o određenim financijskim mjerama koje nisu GAAP. Naša prezentacija ovih informacija nije namijenjena za razmatranje izolirano ili kao zamjena za financijske informacije predstavljene u skladu s GAAP-om. Usklađenjima ovih financijskih mjera ne-GAAP-a s najusporedivijim mjerama pripremljenim u skladu s GAAP-om može se pristupiti putem naših podnesaka SEC-u na www.sec.gov.

Danas mi se u pozivu pridružuju Barry Sternlicht, glavni izvršni direktor tvrtke; Rina Paniry, glavni financijski direktor tvrtke; Jeff DiModica, predsjednik tvrtke; Andrew Sossen, glavni operativni direktor tvrtke; i Adam Behlman, predsjednik našeg segmenta ulaganja i usluga u nekretnine. Uz to, sada ću poziv preusmjeriti na Rinu.



Rina Paniry - glavni financijski direktor

Hvala ti, Zach, i dobro jutro svima. U ovom smo tromjesečju izvijestili o osnovnoj zaradi od 171 milijun dolara, ili 0,65 dolara po dionici. Ovaj iznos uključuje 35 milijuna dolara, ili 0,13 dolara po dionici, od prethodno najavljene prodaje dijela naše 10-X investicije, o čemu ću uskoro raspravljati. Isporučili smo ove rezultate unatoč blagom smanjenju zarade od viška gotovine koju smo držali da popravimo obraćenike iz listopada 2017. Procjenjujemo da je učinak bio nešto više od 0,02 USD u tromjesečju.

Jutros ću započeti raspravu s rezultatima našeg segmenta kreditiranja. Tijekom tromjesečja, ovaj segment je pridonio osnovnoj zaradi od 112 milijuna dolara, ili 0,43 dolara po dionici. Što se tiče komercijalne kreditne strane ovog segmenta, dali smo 937 milijuna dolara zajmova, s optimalnom IRR-om od 11,3% za uočavanje LIBOR-a i 65% LTV-a. Financirali smo milijardu dolara, od čega se 787 milijuna odnosilo na nove zajmove i 187 milijuna na postojeće kreditne obveze. Naše komercijalne pozajmice zabilježile su tromjesečje na 6,8 milijardi dolara, s LTV-om manjim od 63%. Otplate su ukupno iznosile 951 milijun dolara za tromjesečje, u skladu s našim očekivanjima.

Što se tiče stambene strane ovog segmenta, u ovom smo tromjesečju stekli 128 milijuna USD zajmova izvan agencija, čime je naš ukupni portfelj dostigao 419 milijuna USD, a naš neto kapital na 169 milijuna USD. Trenutni portfelj ima prosječno 62% LTV-a, prinos bez poluge od 5,9%. Naša kreditna knjiga i dalje je u pozitivnoj korelaciji s rastućim kamatnim stopama, s 93% našeg komercijalnog portfelja s promjenjivim stopama. Procjenjujemo da bi povećanje LIBOR-a za 100 baznih bodova dodalo 0,08 USD osnovne zarade godišnje.

Zatim ću razgovarati o našem segmentu nekretnina. Dana 25. rujnath, dodali smo novi portfelj segmentu, čime njegova ukupna imovina iznosi 2,6 milijardi USD. Akvizicija je bila dio transakcije s prodajnim zakupom, gdje smo kupili 425 milijuna dolara maloprodajne imovine i 128 milijuna dolara distribucijskih centara od nedavno spojenog entiteta Bass Pro/Cabela. Nekretnine su istodobno iznajmljene natrag Bass Pro-u i Cabelinim zakupcima pod masovnim izdanjima s trostrukom neto koja uključuje 25-godišnje uvjete i ugrađene eskalacije najamnine. Imovina je bila zadužena uz 10-godišnji dug uz mješovitu fiksnu stopu od 4,37%. Budući da je akvizicija zaključena pet dana prije kraja tromjesečja, imala je mali utjecaj na osnovnu zaradu. Jeff i Barry će detaljnije raspravljati o ovom portfelju tijekom svojih primjedbi.

Sveukupno, segment nekretnina pridonio je osnovnoj zaradi od 16 milijuna ili 0,06 USD po dionici. To je manje od 0,01 USD u odnosu na prošlo tromjesečje, uglavnom kao rezultat našeg udjela od 33% u portfelju regionalnih trgovačkih centara, za koji nismo priznali osnovnu zaradu u tromjesečju. U našim GAAP rezultatima zabilježili smo nerealizirani gubitak od 34 milijuna dolara povezan s ovom investicijom. To se odnosi na smanjenje fer vrijednosti evidentirano od strane nositelja fonda koji drži temeljna svojstva. Budući da je fond investicijsko društvo prema GAAP-u, imovina koju drži mora slijediti tržišni računovodstveni model, u odnosu na tradicionalniji model povijesnog troška koji obično vidite kada se obračunavaju nekretnine koje drže REIT-ovi i druga neinvesticijska poduzeća. Kao rezultat toga, tržišna kretanja odražavaju se u P&L fondova, a naša GAAP zarada odražava naš udio od 33% tog P&L-a.

Sniženje koje je zabilježio fond temeljilo se na procjeni zajmodavca koja je pretpostavljala likvidaciju imovine u kakvom je stanju. Kao i kod naših ostalih nerealiziranih tržišnih prilagodbi, smanjenje je dodano natrag na osnovnu zaradu. Unatoč smanjenju, ove nekretnine nastavljaju stvarati pozitivan NOI, zauzete su 91% i imaju prodaju po kvadratnom metru od 558,00 USD. međutim, očekuje se da će se ovaj slobodni novčani tok iskoristiti za kapitalna ulaganja i amortizaciju glavnice njihovog novo produženog duga. Nećemo priznati osnovnu zaradu povezanu s ovom investicijom sve dok se operativna distribucija LP-ima ne nastavi. Naše GAAP ulaganje, uključujući nerealizirani gubitak i 16 milijuna dolara financiranih kapitalnih obveza u ovom tromjesečju, sada iznosi 110 milijuna dolara, što predstavlja 1% naše ukupne imovine i 2% našeg kapitala. Ostatak imovine u ovom segmentu, uključujući naše portfelje u Dublinu, Woodstaru i medicinskim uredima, i dalje ima vrlo dobre rezultate, generirajući dosljedne povrate s kombiniranim ukupnim gotovinskim prinosom od 10,5% i ponderiranom prosječnom popunjenošću od 94%.

Neću se obraćati našem segmentu ulaganja i servisiranja, koji je pridonio osnovnoj zaradi od 94 milijuna dolara, ili 0,36 dolara po dionici. Povećanje od 0,09 USD u odnosu na prošlo tromjesečje prvenstveno je rezultat prodaje 88% naše investicije u 10-X. Kao što se možda sjećate, u prošlom smo tromjesečju zabilježili dobit od 26 milijuna dolara po GAAP-u u vezi s jamčevinama koje držimo u 10-X. U ovom smo tromjesečju zabilježili dobit od 28 milijuna dolara po GAAP-u za dio našeg ulaganja u obične dionice. Za osnovne svrhe, cjelokupni ostvareni dobitak, koji isključuje 12% udjela u kapitalu koji smo zadržali u subjektu koji preuzima, odražava se u tekućem tromjesečju. Temeljni dobitak iznosi 52 milijuna dolara i nadoknađen je porezom na dohodak od 18 milijuna dolara. Također smo iskoristili prilike za prikupljanje dobiti u našem CMBS portfelju i nekretninama koje smo stekli od CMBS trusta. Tijekom tromjesečja, priznali smo neto temeljni dobitak od 8 milijuna USD koji se odnosi na ovu imovinu. Također smo prepoznali pozitivnu ocjenu od 14 milijuna dolara za prilagodbu tržišta u našem GAAP-u P&L koji se odnosi na naš CMBS, uglavnom kao rezultat smanjenja raspona na našem dvostrukom B.

Što se tiče servisiranja, vidjeli smo niže transfere u servisiranju nego što smo vidjeli u svakoj od posljednja dva kvartala. Također smo vidjeli manje rješenja, što je dovelo do pada naknada za servisiranje u ovom tromjesečju. Tijekom tromjesečja dobili smo dva nova zadatka servisiranja poslova u ukupnom iznosu od 2,1 milijardu dolara kolaterala, čime je naš glavni portfelj servisera povećan na 153 trusta s stanjem od 69 milijardi dolara. I prije nego što napustim ovaj segment, reći ću nekoliko riječi o našem kanalu koji i dalje dobro funkcionira. U ovom smo tromjesečju sekuritizirali 498 milijuna dolara zajmova u dvije transakcije sekuritizacije. Sličan volumen očekujemo u četvrtom tromjesečju.

Zaključit ću s nekoliko kratkih komentara o našoj kapitalizaciji i dividendi za četvrto tromjesečje. Završili smo tromjesečje s 3,8 milijardi dolara neiskorištenog duga, ponderiranim prosječnim rokom duga od 54 mjeseca i skromnim omjerom duga i neamortiziranog kapitala od 1,6 puta. Ako bismo uključili izvanbilančnu polugu u obliku novčanice, naš bi omjer duga i neamortiziranog kapitala bio 2,2 puta ili 2,1 puta bez gotovine. Kako naš portfelj nekretnina i dalje postaje sve veći dio naše knjige, vjerujemo da su metrike temeljene na neamortiziranom vlasničkom kapitalu značajnije od amortiziranog kapitala po GAAP-u te ćemo vam ih stoga predstaviti na ovoj osnovi u budućnosti. Naši povijesni pokazatelji duga prema kapitalu ne bi se promijenili korištenjem ovog novog pristupa.

Za četvrto tromjesečje proglasili smo dividendu od 0,48 USD, koja će biti isplaćena 15. siječnja rekordnim dioničarima 29. prosinca. Ovo predstavlja godišnji prinos od dividende od 8,9% na jučerašnju završnu cijenu dionice od 21,46 USD. S tim ću poziv preusmjeriti Jeffu ​​za njegove komentare.

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Hvala, Rina. Uvijek smo vodili ovu tvrtku s jednakim fokusom na desnu stranu naše bilance koliko i na lijevu, a tržišta kapitala i dalje nas dobro tretiraju. U 2017. značajno smo povećali kapacitet zaduživanja i to po nižim stopama. Uspjeli smo nadoknaditi smanjenje raspona zajmova jeftinijim osiguranim i neosiguranim dugom, dok smo omjeri financijske i izvanbilančne poluge zadržali znatno ispod naše grupe usporedivih kompanija. Petogodišnje neosigurane obveznice koje smo izdali prošlog prosinca danas se trguju po 365. To je 3,65 posto posto, u skladu s onim gdje trguju mnoge sive tvrtke koje investiraju. Mogućnost izdavanja neosiguranog duga unutar mjesta gdje drugi u našoj državi izdaju konvertibilne obveznice je velika prednost, a mi ćemo nastaviti s tom rotacijom naše strukture kapitala prema neosiguranom dugu.

Kako je Rina rekla, nedavno smo gotovinom isplatili naše konvertibilne obveznice iz listopada 2017. godine. Očekujemo da ćemo nastaviti isplaćivati ​​svoje obveze izdavanjem neosiguranog duga s fiksnom kamatnom stopom, što je vrlo moćno i omogućilo bi nam da rasteretnije rasteretimo našu skuplju imovinu i konkurentnije licitiramo za niz novih dužničkih i dioničkih ulaganja. Naš segment kreditiranja imao je još jedno snažno tromjesečje, a naša kreditna knjiga danas sa 6,8 milijardi dolara najveća je u našoj povijesti, što je povećanje od 32% od 1,7 milijardi dolara od prvog tromjesečja 2014. Rina je spomenula da smo u ovom tromjesečju imali značajne otplate zajma. 2014. bila je naša najveća godina izdavanja, a ako se ti zajmovi isplate, očekujemo da će se povećane otplate nastaviti do prvog tromjesečja 2018., što će nam dati dovoljno kratkoročnog suhog praha za ulaganje. Uvjereni smo u našu sposobnost intenzivnijeg recikliranja ove imovine i očekujemo da ćemo to nastaviti činiti uz jednake ili veće povrate. Nastavit ćemo dodavati osoblje za stvaranje kako bismo povećali obujam pozajmljivanja i iskoristili prilike za recikliranje tog kapitala u potpunosti i aktivno, kao što smo to činili u ovom tromjesečju.

Četvrto tromjesečje se oblikuje kao naše najveće tromjesečje za izdavanje kredita u moje tri i više godine ovdje, sa 700 milijuna dolara zatvorenih do danas i optimalnom IRR-om od 12%. Iako su osnovni rasponi zajmova nedvojbeno pooštreni, mi smo zadržali disciplinu u našoj knjizi zajmova. Naša kreditna knjiga danas je 82% prvih hipoteka i 42% ureda, što je 36% više u odnosu na prije 12 mjeseci. Nijedan MSA u našoj knjizi kredita nije veći od 15%, a manje od 1% naše knjige zajmova je preko 80% LTB, što vjerujemo da je važnije od 62,8% LTB našeg portfelja sveukupno.

Pozajmljivanje građevinarstva i dalje nudi izvanrednu priliku za našu stručnost, naš opseg i naš kapital. Dali smo jedan građevinski kredit u tromjesečju u iznosu od 72 milijuna dolara. Izuzetno smo diskriminirajući u svakom kreditu koji damo, upisujemo manje od 5% kredita koje gledamo, a više u građevinskim kreditima. Dakle, unatoč prilici koju je stvorio HPCRE i povlačenju tradicionalnih zajmodavaca, naš kapitalizirani saldo građevinskih zajmova danas kao postotak našeg cjelokupnog portfelja zajmova najniži je od kada smo započeli strategiju prije četiri godine. To nam daje dovoljno prostora za razvoj te knjige kako se prilike budu pojavljivale u nadolazećim mjesecima i tromjesečjima.

Prebacivanjem na našu platformu za stambeno kreditiranje, očekujemo da će naš saldo zajmova koji nisu agencijski biti preko 500 milijuna USD do kraja godine. Planiramo sekuritizirati većinu tih zajmova u prvom tromjesečju 2018. Na sreću, rasponi sekuritizacije koji nisu agencijski se nastavljaju sve više smanjivati. Na temelju dobrog kreditnog učinka naših zajmova i načina na koji se danas sklapaju poslovi, očekujemo da ćemo zaraditi više IRR-a u punom roku od njih od našeg pro forma osiguranja.

Već smo razgovarali o našoj sklonosti iskustvenoj maloprodaji. Kao što je Rina rekla, u skladu s akvizicijom Cabele od strane Bass Pro-a u rujnu, kupili smo tri industrijska i 20 maloprodajnih lokacija koje će biti iznajmljene s trostrukom mrežom na 25 godina uz povećanje najamnine zaštićene od inflacije i korporativno jamstvo od Bass Pro-a. Kombinirana tvrtka proizvodi stabilan novčani tok kroz cikluse i sada je više raznolika po segmentima, pri čemu je Bass Pro veći u vožnji čamcem i ribolovu, a Cabela u lovu i pucanju. Cabela's također ima iznimno izdržljiv program kreditnih kartica koji je činio 73% njegovih operativnih prihoda u 2016. i nastavit će pridonositi poboljšanju uspješnosti kombinirane tvrtke. Vjerujemo da spajanje ima veliki strateški smisao i očekujemo da će se u kombiniranoj tvrtki ostvariti značajne sinergije. Bili smo u mogućnosti kupiti ove nekretnine po cijeni za koju vjerujemo da je značajno niža od one u kojoj bi se nekretnine prodavale na jednokratnoj osnovi, i očekujemo da ćemo zaraditi sve veći novac na povratu gotovine od prvog dana ove investicije koja će se vremenom povećavati .

Financirali smo našu investiciju s 10-godišnjim CMBS dugom uz 48% troška i očekujemo da ćemo zaraditi sve veći gotovinski povrat od preko 11% tijekom tog 10-godišnjeg razdoblja. Neki od vas nikada nisu ulazili u Bass Pro ili Cabelu i bili bi iznenađeni kada bi saznali da prosječni kupac provede gotovo tri sata u trgovini od trenutka kada uđu. Ovo je definicija iskustvene maloprodaje, zajedno s aktivnim izlošcima, restoranima i iznimno lojalnim pokroviteljstvom koje daje veliku vrijednost programu vjernosti kreditnim karticama. Ovom kupnjom, naše vlastite nekretnine u našem segmentu nekretnina i najma sada iznose više od 3 milijarde dolara. Osim toga, u procesu smo zatvaranja sve većeg portfelja za više obitelji koji će dodatno povećati segment naše nekretnine u nadolazećim mjesecima. Rina je upravo opisala otpis u trećem tromjesečju našem maloprodajnom JV-u, ulaganje za koje bih primijetio da čini manje od 1% naše imovine.

Ostatak našeg portfelja nekretnina, koji je mnogo značajniji po veličini i doprinosu, pokazao je izvanredno dobre rezultate, s povratom gotovine od preko 10,5% i značajnim nerealiziranim rastom za svaku vrstu imovine. Ako ih danas označimo na tržištu, konzervativno vjerujemo da su naš portfelj ureda u Dublinu, portfelj višeobiteljskih ureda Woodstar, portfelj medicinskih ureda i portfelj nekretnina Reese dobili sličan ili veći od GAAP-ovog otpisa na temelju procjene koji uzimamo u ovom tromjesečju. Masovno, segment nekretnina učinio je upravo ono što smo se nadali kada smo započeli taj proces diverzifikacije. Pružanje tekućeg prihoda, trajanja, amortizacije i značajne aprecijacije na razini portfelja. Uz dobit od 10-X koju smo ostvarili u ovom tromjesečju, također imamo dva značajna faktora udjela u našoj kreditnoj knjizi koji se u našim financijskim izvještajima vode na nulti osnovi.

Bio bih pogrešan da ne spomenem Starwood Mortgage Capital, našu CMBS tvrtku za stvaranje kanala, koja nastavlja dobro poslovati u sve konkurentnijem okruženju kreditiranja. Mnogi od vas primijetili su značajno stezanje širenja CMBS-a kojem smo svjedočili u posljednjih nekoliko tjedana i mjeseci. Svijet je gladan prinosa, a CMBS i korporativni krediti i dalje imaju vrlo dobre rezultate. Mislimo da imamo i prilično dobru priču o prinosu.

Barry je na ovom pozivu prije mnogo godina spomenuo da je za nas sveti gral bio da jednog dana postanemo investicijski. Postavili smo dugoročni cilj vođenje raznolikog poslovanja s financiranjem nekretnina komplementarnih poduzeća koja imaju bolju uspješnost kroz cikluse i traže vrijednost u cijelom spektru mogućih ulaganja. Vjerujemo da ćemo nastavkom dodavanja stabilnih vlasničkih ulaganja, povećanjem našeg neosiguranog duga u odnosu na osigurani dug, zadržavanjem naše poluge znatno nižom od naših kolega i zadržavanjem laserskog fokusa na naše obveze i kredite našeg portfelja, nastaviti s nižanjem troškova zaduživanja, što će s vremenom povećati našu zaradu i našu tvrtku. Vjerujemo da smo na dobrom putu. S tim ću ga predati Barryju.

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Hvala ti, Zach. Hvala, Rina. Hvala ti, Jeff. Mislim da smo imali jako solidno tromjesečje, i očito, ja sam bio jako optimističan u prošloj četvrtini, tako da možete vidjeti rezultate, i možete vidjeti Jeffov optimizam, optimizam tima da ide naprijed. Začudile su me dvije zaista fascinantne činjenice dok smo pregledavali razvoj tvrtke. Što se tiče knjige posudbe, koja je u ovom tromjesečju dosegnula najveću skalu u povijesti tvrtke, LTV knjige zapravo je pao tijekom posljednje tri godine. U 2013. iznosio je 65%, 65,5%, a danas 62,8%. I to je nekako izvanredno jer prinos od dividendi očito ne odražava kreditnu sposobnost portfelja. To je knjiga posudbe. I onda dodajete u knjigu kapitala. A da smo dionički REIT, očito bi naša dividenda vjerojatno bila na toj imovini u peticama, možda. Možda ispod petice, četiri i pol. Dakle, dionice nastavljaju pružati izvanrednu vrijednost i mislim da smo se uspješno diverzificirali u ove nove poslovne linije kako bismo popunili praznine koje će se vremenom razvijati kako knjiga servisiranja bude opadala. Ponovno posebne pohvale timu Larryja Browna i poslu s kanalima. Imali smo izuzetan kvartal. Nastavlja -- to je proizvodni posao. Oni okreću knjigu 11 puta godišnje, tako da nikada nismo doživjeli gubitak u tom poslu, a sada traje devet godina.

A naš resi posao je nadmašio čak i naša očekivanja, i raste lijepo, jako lijepo. I rekli smo da će to morati premašiti naša očekivanja povratka. One su također bile dvoznamenkaste na kapitalu. Dakle, očekujemo rast tog poslovanja i nastavak rasta naše knjige dionica, a sve po stopama sličnim stopama koje smo radili prije tri, četiri, pet godina. Svima smo rekli da će se, kako se rasponi smanjuju, smanjivati ​​troškovi zaduživanja sredstava i da ćemo moći sačuvati svoj prinos. I lijepo je raditi upravo to. Ciljani prinos na portfelj od 11-4 nastao je u prošlom tromjesečju, a 60-ih godina na bazi LTV-a to je samo spektakularno ulaganje.

Samo da pogledamo kako biramo imovinu, možda ne znate, ali mi smo -- mislim da smo najveći ili drugi najveći vlasnici stanova na tržištu u Sjedinjenim Državama. A u REIT-u tražimo stabilnu imovinu s dvoznamenkastom gotovinom na novčanim prinosima. I vrlo je malo nekretnina koje mogu imati takav učinak. Više obitelji, one koje smo kupili portfelj pristupačnih stanova, zovemo ga portfelj Wilson -- pa, nismo očekivali brzi rast jer je to pristupačno stanovanje, ali osjećali smo se nevjerojatno stabilnim. I ako se sjećate, mi smo to financirali, mislim u to vrijeme, 17-godišnjim dugom, fiksnim dugom. Dakle, i ovdašnji partneri kažu, bismo li htjeli ovo posjedovati zauvijek? A mi kažemo, da. I tako, stavljamo ga u REIT. I očekujemo, budući da ćemo ga posjedovati dugo vremena, da će IRR-ovi biti dvoznamenkasti i atraktivni za naše osnovno ulaganje i naš cilj da imamo dosljedan prinos od dividende.

Reći ću da je naš preseljenje u Cabelu i ovom zaslugu bilo kontroverzno, ali zapravo je -- nisam mislio da je riječ o maloprodaji. O tome sam razmišljao kao o kreditnom poslu i kreditnoj igri u nevolji, jer je tržište toliko udarilo maloprodaju u lice da ova investicija zapravo izgleda potpuno uvjerljivo. I baš me ne zanimaju trgovine ili gdje se nalaze jer imamo punu kreditnu podršku roditelja. Bass Pro je, kao što znate, privatan. Cabela je bila javna. Kao što je Jeff spomenuo, njegova kreditna kartica se može potraživati. Zapravo, imali su banku. A banka je činila tri četvrtine njihovog prihoda. I tako, dali smo kredit protiv banke. Banka je sada u osnovi u vlasništvu Capital One, ali oni plaćaju stotine i stotine i stotine milijuna dolara ovom kombiniranom subjektu u obliku EBITDA potvrda, što je zapravo veći dio njihovog zaliha nego što čine u svojim trgovinama. Dakle, po mom mišljenju, dali smo kredit od banke, a ne od trgovca. I bit će stotine milijuna dolara u sinergiji. Neću vam ni reći što je tvrtka mislila. Ali Bass Pro Shop, koji je bio uspješno privatno poduzeće, kladio se na ranč na ovu investiciju, i tako smo, na RLTC-u od 40-nešto %, bili super sretni. I s njihovim kreditnim jamstvom -- usput, ta banka ili ona [nečujno] [00:20:58] , to je privatna kreditna kartica, a Cabelini problemi -- samo 5% transakcija na toj kartici zapravo se odvija u Cabelinom dućanu.

A tvrtka je već uspješno migrirala na internet, pa ako bi sve njihove trgovine zamračile, ne daj Bože, i dalje bismo imali njihovo korporativno jamstvo. A poslovanje s kreditnim karticama, sve dok su imali online poslovanje, ostat bi netaknuto. Dakle, mi zapravo sada mislimo da oni mogu iskupiti te bodove u Bassu da će to rasti u razmjeru, kao i tvrtka. Dakle, mislili smo da se radi o pogrešnoj cijeni kredita, te smo posegnuli i iskoristili to. I stvarno sam uzbuđen zbog toga, a to je bila prilika za naš -- bio je to dug životni dogovor. Dugo se vrtjelo. A mi nismo -- zapravo nas nije briga za prodaju u istoj trgovini, mogao bih dodati, opet, pogotovo ako se za njih migrira online jer je to posao s većom maržom nego čak i u trgovinama.

Još jedna stvar u vezi lova je da ne možete prodavati puške na internetu. Dakle, taj dio njihovog poslovanja i svega što se tiče lova najvjerojatnije dugo ostaje u fizičkoj maloprodaji. Kao što je Jeff spomenuo, ovo su trosatne posjete. Dakle, prilično smo uzbuđeni zbog toga. Također smo uzbuđeni zbog svih naših novih poslova, a gledamo i nekoliko drugih u ovom portfelju koji je Jeff spomenuo, još jednom višeobiteljskom portfelju koji će biti objavljen u nadolazećim tjednima. A portfelj za više obitelji, svi su na Floridi i koncentrirani u Orlandu, tržištu koje poznajemo jako, jako dobro. I to ćemo financirati dugoročnim dugom, a onda ćemo imati dvoznamenkastu gotovinu na gotovinskom prinosu izvan okvira, tako da neće biti potrebe za pro forma. Dvoznamenkasti prinos osigurat će to pravo iz kutije s dugom s fiksnom stopom.

Dakle, a druga stvar je, kao što je Rina spomenula na vrhu svojih komentara, da nismo vodili vrlo učinkovitu knjigu, a zapravo nismo ni većinu godine. Sjedili smo na puno gotovine. Spomenuli smo kreditna tržišta. I napravio veliko refinanciranje kredita ranije tijekom godine. Sjedili smo na toni gotovine da isplatimo preobraćenika u listopadu. I nadamo se da ćemo u budućnosti voditi optimalniju knjigu i nastaviti nastojati da oslobodimo svoju imovinu ili oslobodimo našu imovinu i izdamo neosigurani dug, što će nas zadržati na putu prema investicijskom kreditu. Ono što je fascinantno u vezi s tim je da tržišta dugova misle da smo pastuh, a tržišta dionica nas tretiraju kao da smo junk obveznice. Dakle, to je fascinantna situacija, jer se naš dug odlično trgovao i nastavlja se stezati i stezati, a naše dionice nastavljaju biti [ nečujan] , trgujući s prinosom od dividende od gotovo 9%.

Dakle, mislim da je to smiješno uvjerljiva investicija. Nikada nisam razumio zašto dionice nisu trgovale s prinosom od dividende od 6%, s obzirom na raznolikost i gdje su stope, i količinu novca na tržištu, i nedostatak prinosa. I sada vidimo polukate na 7%, 6,5%, 6%, samo usmjerene prema dolje. Prinos pada. Dakle, imamo 62% LTV knjige, a trgovali smo sa 9%. Shvatite to. Mezanini se trguju od čega? Oni idu sa 60% na 70%, 75% LTV, a oni su 7%s. Imamo raznoliku knjigu, ali gomilu vlasničkih ulaganja u tvrtku, a trgovali smo s 9%. Nekako je apsurdno, ali svejedno. A onda imamo ugrađene dobitke u knjizi, koji su značajni. I mislimo da bi naš proizvođač procijenio preko 1,00 USD po udjelu dobiti neto od malog nerealiziranog gubitka koji smo imali u ovom tromjesečju u Calvinovom portfelju. Dakle, prilično smo uzbuđeni zbog nadolazećih mjeseci. Tim je napet, a mi kuhamo na cilindrima. I dalje smo glavna sila na tržištu, dvostruko veći od našeg najbližeg konkurenta. A mi pojačavamo i agresivno gledamo na zajmove u Europi. Zaista pokušavamo izgraditi tu knjigu. Danas u osnovi ne postoji, a mi gledamo na neka ulaganja u tom sektoru. To je vjerojatno, koliko, 5% naše imovine?

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Da, mislim da je sedam.

kako ulagati kao tinejdžer

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

7%, dakle. Zach odmahuje glavom. On ne misli da je 7%. Dakle, 7%. Ali željeli bismo to vratiti na otprilike 20%. A ono što bismo željeli vidjeti je da knjiga zajmova, koja iznosi 6,9 milijuna dolara ili tako nešto, naraste na 10 milijardi dolara, zar ne? I to ako uspijemo pronaći te investicije. Moramo samo nastaviti dodavati ljude, nastaviti dobivati ​​tržišni udio i raditi s bankama, koje su naši prijatelji i partneri i konkurenti na vrlo konkurentnom tržištu. Ne radi se baš o rasporedu.

Dakle, postoji još jedna stvar, jer mi to ne kažemo uvijek. Knjiga dioničkog kapitala proteže trajanje naših ulaganja, a možete vidjeti, uz isplate od 900 milijuna dolara, užasno je lijepo imati 30-godišnju knjigu koja se sada ne prebacuje i zarađuje dvoznamenkasti prinos. To dodaje veliku stabilnost našem toku prihoda. Dakle, super sretan, a uz to ćemo odgovoriti na sva pitanja.

Pitanja i odgovori:

Operater

Hvala vam. Dame i gospodo, da biste postavili pitanje, možete to učiniti pritiskom na tipku zvjezdice, nakon čega slijedi brojka na vašem telefonu s tonskim zvukom. Ako koristite spikerfon, preporučamo da isključite funkciju isključivanja zvuka ili podignete slušalicu prije nego pritisnete zvjezdicu. Opet, zvjezdica prva, pa ćemo zastati na trenutak. Preuzet ćemo naše prvo pitanje od Jade Rahmani s KBW-om.

Jade Rahmani - Keefe, Bruyette & Woods - Analitičar

Puno hvala. Što se tiče rizika na horizontu, želio sam saznati možete li podijeliti svoja razmišljanja o stvarima o kojima brinete i kako očekujete učinak poslovnih nekretnina u 2018.?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Da. Dakle, mislim da brinem o onome o čemu se svi brinu, da opuštanje podražaja malo izmakne kontroli. Kad vlada počne prodavati obveznice, u prosincu će podići stope. Postaje li gospodarstvo prevruće? Kada se stope kreću prebrzo, to je zapravo dobro za nas, ali nije dobro za opću gospodarsku aktivnost. Dakle, bit će dobro za našu zaradu. Bit će nam teško refinancirati dug, pa ćemo imati manje isplate, što je super. Ali mislim da, budući da imamo promjenjivu stopu, mislim, većina naše knjige, ljudi mogu -- spredovi dolaze jer vrijednosti rastu jer se inflacija vraća i troškovi zamjene rastu. Na margini, pretpostavljam da bismo željeli vidjeti gospodarsku aktivnost, a vi je vidite u zemlji.

Ali, tako riskira, nedisciplinirano kreditiranje. Ovaj strani kapital koji se pojavio i koji pokreće većinu ovih mezzanine igrača da kupuju dug, oni su tipično istočnoazijski izvori kapitala. Kinezi se vjerojatno malo povlače. Svakako, s tržišta dionica potpuno se povlače. Ali s tržišta duga, pa ako su već predani fondu, oni su u fondu. I suvereni nisu zatvorili svoja ulaganja. Nedavno ste vidjeli, mislim da je CIC, rekao da će staviti 5 milijardi dolara u imovinu u SAD-u. Dakle, ali sve žive tvrtke, vjerojatno su na neko vrijeme zatvorene za poslovanje u Sjedinjenim Državama. Dakle, možda vidite kraj nekog od tog vala novca koji je upuhnuo u zemlju i počeo kupovati ove polukate i namaze koje nismo prije vidjeli.

Dakle, nedostatak discipline. Upravo sada, vidite da tržište ostaje prilično disciplinirano. Vlada, savezna vlada, nastavlja promatrati banke, pregledavati njihove knjige i gledati njihove nepodmirene kredite za nekretnine i one u posjedu. Vidjeli smo da nekoliko investicijskih banaka ponovno sklapa poslove s vlasničkim kapitalom u svojoj bilanci, a to je bila užasna stvar prošlog ciklusa. Morgan Stanley - nazvat ću - kupio je svoj kasino. Federalna banka ne bi trebala kupiti kasino. Kupili su građevinsko zemljište, nadmašili nas za komad zemlje u Jersey Cityju. Budući da taj izvršni direktor više nije, mogu to reći. U Atlantic Cityju, oprosti. A ulagati u nešto, to im ide na bilancu, a zabraniti novac od vlade, na nuli, je jadno. A nedavno smo vidjeli i nekoliko drugih investicijskih banaka kako se vraćaju u posao s vlasničkim kapitalom samo zato što su banke na državnoj listi i traže širenje. Ne želim to vidjeti. Ne želim vidjeti ništa takvo. I to je pobjednička ponuda. Ne možemo se natjecati s tim, zar ne? Posudili su, na prozoru, ništa, a mi ne možemo. Dakle, željeli bismo vidjeti da banke ostanu banke i da ne stavljaju velike poslove s nekretninama u svoje bilance kako bi ostvarile zaradu i prinos jer njihove trgovačke operacije ne idu tako dobro.

Dakle, rekao bih da je to upozorenje. To je znak upozorenja. Nije bila poplava. Bilo je više curenje. Nešto sjeverno od potoka i manje od poplave. I mislim da promatramo maloprodajni kompleks. Prodaja, nedavno ste vidjeli -- jučer se pročulo da će opća zarada od Brookfielda porasti. Maloprodajni kompleks danas je kao mjesto za prodaju, zar ne? Mislim, ljudi osjećaju imovinu koju posjeduju ili imovinu [nečujno] [00:30:06] , stabilni su. Promet kod stanara. Ali patina sektora je teška. I zahvalni smo što naše ulaganje predstavlja 1% naše imovine i trenutno ne ostvarujemo nikakav prihod od ulaganja i nećemo ga u doglednoj budućnosti jer nastavljamo ulagati u te nekretnine. Ali, dakle, to nisu naše procjene zarade. To nije problem. Ali bismo li željeli da ima bolje rezultate? Apsolutno. Hoćemo li pasti 1000%? Ne. Da li mi -- neto dobit u knjigovodstvu kapitala sveukupno? Zasigurno.

Dakle, mislim da maloprodajni prostor, mislim, nitko ne zna gdje je ravnoteža. Ali postoji -- mislim da je to bila jedna od tvrtki. Mislim da je bio -- mislim da je to mogao biti GGP, rekao je da su prošle godine potpisali više ugovora o najmu nego što su ikad potpisali, u posljednjih 12 mjeseci. Dakle, tu su stanari. Samo, oni su različiti stanari, a u trgovačkom centru imate pogrešnog stanara. To nisu stanari koje milenijalci žele. I tako, staviš Warbyja Parkera, Bonoba i Boxa, i znaš dečke u svom trgovačkom centru, a djeca idu. I stavite -- na njihovu žalost, stavite Gap i Limited Express, a to su jučerašnje marke. To je nešto poput Post žitarica. Nitko ne kupuje Special K. Ista stvar se događa u trgovačkom centru. Naš je posao, opet, zadržati trgovački centar kao doživljaj i potaknuti promet. U stara vremena, vlasnik trgovačkog centra nije radio ništa. Samo ga je očistio, pa je upalio svjetla i klima uređaj. Sada morate programirati trgovački centar kao koncertnu dvoranu. Morate uključiti događaje i stvarno povući ljude s njihovih kauča za iskustvo. I svi stanari to rade zajedno. Rekao bih da industrija razumije pod kojim je pritiskom.

I tako, svjesni smo -- pitamo se je li ovo sjajna prilika za posuđivanje, zar ne? Nismo sigurni u svim slučajevima, pa ćemo biti vrlo izbirljivi i pronaći gdje mislimo da je pravo mjesto rizika/nagrade. Promjenili smo menadžment u vlastitoj tvrtki za upravljanje i doveli Michaela Glimchera da vodi našu maloprodajnu imovinu. I on upravlja tom imovinom, i stvarno je optimističan. Ali svi su pod pritiskom u tom prostoru, dakle. Postoje -- vidite, u robnim kućama je -- dobra vijest je da mnogi od naših trgovačkih centara želimo da robne kuće nestanu. Plaćaju nam nešto. Ponekad nismo ni vlasnici trgovine. A kada posjedujemo trgovinu, vjerojatno nam plaćaju 2,00 ili 3,00 USD. Dakle, u biti, vrijednost zemljišta bi bila veća kao stanovi, hotel ili poslovna zgrada, a mi gledamo sve te zajedničke tvrtke za svu našu maloprodajnu imovinu.

Jade Rahmani - Keefe, Bruyette & Woods - Analitičar

Ima li u maloprodajnom JV-u ikakvog konzervativizma uklopljenog u otpis koji ste uzeli? I koji bi bio vremenski okvir da JV počne pružati -- ponovno generirati operativnu zaradu?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Ako me pitate -- prije svega, konzervativizam, ne primate nikakve prihode, dakle to je konzervativno. A procjena je procjena, i mislim da je u redu. To je učinjeno zbog nedavnog produženja duga, za koji vjerujem da je produženje na dvije godine. Iskreno, ako izgubimo jednu od tih investicija, to bi bila katastrofa za mene u smislu ega, ali ništa za tvrtku. Dakle, hoće li se to dogoditi? Reci ti meni. Mislim, mislim da su to velika sredstva i velika tržišta. Slučajno mislim da je trgovački centar -- kao da je pacijent kod liječnika koji se reanimira. Mislim, treba mu nekoliko novih organa. I ali to je zdravo tijelo, i ono će se oporaviti. Dakle, dobro su locirani. Imaju odličan parking. Svi znaju gdje su. Imaju odličan pristup. Samo će se morati razvijati - to je klišej - učiniti više u svom timskom okruženju kako bi doveli ljude tamo.

Ali cijeli sektor - hoće li Amazon biti jedini trgovac u Sjedinjenim Državama? Imam osjećaj da će općine biti jako uzrujane kada im glavne ulice budu potpuno prazne i ne znaju što bi sa svim maloprodajnim objektima na aveniji Madison, Sohou i aveniji Michigan. Dakle, ako mislite da su se ljudi uzrujali zbog zatvaranja knjižare - a snimali su filmove o tome - pričekajte dok ne uklone svaku tvrtku u Americi. Jebi ih sve. Ne brini za njih. Razmislite o Main Streetu, diljem Sjedinjenih Država. A ljudi kažu da je to Wal-Mart. Nije Wal-Mart. Nije Wal-Mart. Drugačije je. Ovo je predatorska cijena. Njihova sposobnost da koriste primarnu, osnovnu karticu i isporučuju u osnovi ispod cijene ne bi bila legalna u drugim industrijama. Dakle, u starim danima, ako ste cijenili aluminij ispod cijene, imali ste saveznu vladu pred vratima. Dakle, ova tvrtka trguje sa 100 puta EBITDA-om. Mislim, igra je gotova, zar ne? Nitko ne trguje sa 100 puta EBITDA-om. Dakle, postoji profit u njihovom poslovanju s AOS-om, njihovom poslovanju u oblaku, pokušavajući podržati agresivan potez protiv svih. Mislim, CVS, oni ti dostavljaju recepte kući. Reci mi gdje to završava. Nisam dovoljno pametan. Ali imam osjećaj da će se netko ovdje u jednom trenutku iznervirati. Dakle, nema veze s nama. Nisam u vezi s temom, ali pitao si pa sam odgovorio.

Jade Rahmani - Keefe, Bruyette & Woods - Analitičar

Što se tiče posebnog servisa, možete li se dotaknuti izgleda za 2018. za poseban servis? I također na strani nadzora i CMBS 2.0, s obzirom na maloprodajne probleme, postoji li porast u CMBS 2.0 delikvencijama koje bi potencijalno mogle donekle nadoknaditi otjecanje posebnog servisa?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Htio sam reći jednu stvar. Zaboravila sam u komentarima. Nekako smo donijeli odluku da našu CMBS knjigu držimo na otprilike 1 USD, ili 10% naše ukupne imovine za -- to je vjerojatno četiri ili pet godina. I tako, nismo bili -- mi smo hvatali VP krađe. Ali bio sam iznenađen kada sam pogledao našu današnju knjigu, i mislim da je vjerojatno gotovo 85% naše knjige koja je danas 2.0. I nije 1.0. Dakle, mi više nismo -- taj posao je nekako već gotov, u biti, i dolazi. I to su bili dobri papiri s visokim prihodima i lijepo smo se snašli u tom prijelazu. Rekao bih da smo - dok gledamo naše proračune za '18 u ovom trenutku, u boljoj smo formi nego što smo išli u '17. Dakle, planiramo ono što možemo, i tako se osjećamo prilično dobro oko 18. I upravljamo padom prihoda iz knjige posebnih servisa. Znamo što ćemo vidjeti, prilično. U brojkama je puno manje vol. I tako, moramo upravljati propadanjem tog posla, a toga smo 100% svjesni i zamijeniti ga drugim stvarima, zbog čega smo pokrenuli naš resi posao kojim smo se bavili i neke druge stvari, tako da .

A 2.0 delikvencija je još uvijek vrlo, vrlo mala, Jade. To još neće biti veliki pokretač prihoda na 2.0s. Nadamo se da ćemo ih dobiti u sljedećih nekoliko godina. Ali mislim da je prerano računati na gubitak od 2.0.

Jade Rahmani - Keefe, Bruyette & Woods - Analitičar

A onda kada je riječ o podrijetlu stambenih hipoteka bez agencije, je li ovo tromjesečje bilo neka vrsta brze stope ili očekujete da će se to značajno povećati? I jeste li rekli da ćete napraviti CLO u prvom kvartalu tih poslova, ili CMBS?

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Ne. Ono što sam spomenuo u sekuritizaciji je stambeno poslovanje, gdje smo izgradili portfelj od nešto više od 500 milijuna dolara, tako da ćemo u prvom tromjesečju napraviti neagencijsku sekuritizaciju stambenih objekata da to ispadne, skinemo to iz skladišna linija. Što se tiče CLO tržišta, o kojem ste pitali, na strani CRE-a, vidjeli ste kako se sklapaju mnogi poslovi. Za ljude koji nemaju našu cijenu kapitala, CLO tržište je apsolutno mjesto za to. Financiramo unutar naših konkurenata. Na zamijenjenoj osnovi, naš visoki prinos trguje s niskim LIBOR-om 200s, a mi se s tim ne možemo natjecati. U CLO-u, to je znatno bolje nego gdje mnogi naši kolege mogu posuditi na sigurnim i neosiguranim tržištima. Dakle, mislim da ćete vidjeti kako naši vršnjaci nastavljaju ići tamo. Nastojali smo napraviti još neke manje zajmove, i u konačnici, to bi mogao biti dobar izlaz za to, tako da biste nas mogli vidjeti na CLO tržištu kasnije u '18 ili početkom '19 u nekom trenutku. Ali to nije nešto na što se trebamo osloniti zbog našeg kapitala, kako neosiguranog tako i osiguranog. Dakle, mislim da ćete vidjeti da se držimo kursa i da ne opterećujemo imovinu.

Jade Rahmani - Keefe, Bruyette & Woods - Analitičar

Hvala što ste odgovorili na pitanja.

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Hvala, Jade.

Operater

Opet, dame i gospodo, zvijezda je prva ako danas želite postaviti pitanje. Ići ćemo pored Douga Hartera s Credit Suisseom.

Doug Harter - Švicarski kredit - Analitičar

Hvala. Možete li razgovarati o tome gdje se vaš dug trguje, gdje se nalazi, što još možete učiniti sa strukturom kapitala ili što bismo trebali - kako bi struktura kapitala mogla izgledati za godinu dana od sada?

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Da. A naše skladišne ​​linije su generalno LIBOR 175 do 225, recimo. I postoji nekoliko sredstava --

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Nema puno na 175. Što biste rekli da je miješani namaz na našim linijama skladišta na izvučeni kapital? Da, oko 210, 205, 210, negdje tamo.

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Dakle, s obzirom na to na strani skladišnih linija, jedan od fenomena koji smo vidjeli je da su se skladišne ​​linije uvelike pojavile. Očito se bankama, iz perspektive regulatornog kapitala, sviđa ovaj posao. Dobivaju križne linije višestruke imovine i dobivaju jamstvo za neki dio tog povrata od roditelja. A to su dobre linije za banke. A iz perspektive regulatornog kapitala, oni su snažan ROE. Dakle, prilično su pojačali poslovanje skladišta, a mi danas dobivamo bolje razine nego što smo imali u prošlosti. Ipak, mislim da je to još uvijek odličan posao za banke, jer očekujemo da će nastaviti snižavati te razine. Gledam na to u odnosu na drugu imovinu s promjenjivom stopom, poput automobila i automobila. Možete ih vidjeti na dvostrukoj A-strani, a ona je još uvijek značajno široka na preko 200 baznih bodova za križanje s regresom. Prvo razmišljam o tome gdje mogu financirati dvostruki B CMBS. To je LIBOR flux 160 za ovaj dio strukture kapitala od 63 do 63, ove posudbe po LIBOR-u plus 205 ili tako nešto su znatno bolje investicije za banku. Dakle, mislim da će banke nastaviti pomicati te teme niže. Ali A bilješke zapravo nisu uslijedile.

Dakle, naša sposobnost da prodamo A novčanice i izvučemo ih iz bilance još uvijek postoji, i još uvijek to radimo na nekom dijelu našeg portfelja, ali ne i na većini našeg portfelja, tako smo i započeli ovaj posao. A to je zato što banke stvarno guraju na stranu skladišta za razliku od strane novčanica A. Dakle, ne znam da ćemo cijelo naše skladišne ​​linije zamijeniti neosiguranim dugom, ali mislim da ćete u konačnici, za razliku od odlaska na tržište novčanica A, vjerojatnije vidjeti da koristimo neosigurane. Za skuplje linije koje imamo na skladištu, vidjet ćete nas kako se iz skladišta rotiraju u neosigurane. Mislim da postoji mogućnost uložiti 1 milijardu dolara plus, skidajući to naglo ili ravnomjerno. Premjestite ih s osiguranog na neosigurano zaduživanje, a to će se svidjeti agencijama za ocjenjivanje. Mislim da bi vam se to, kao investitorima, trebalo svidjeti. A to je nešto što ćemo nastojati učiniti u kratkom razdoblju od sada, s obzirom na to koliko se dobro trguje našim obveznicama.

Doug Harter - Švicarski kredit - Analitičar

Sjajno hvala ti.

Operater

Opet, dame i gospodo, označite prvu ako želite danas postaviti pitanje. Zaustavit ćemo se na trenutak. Ići ćemo pored Jessice Levi-Ribner s B. Riley FBR.

Jessica Levi-Ribner - B. Riley FBR - Analitičar

Dobro jutro, momci. Hvala što ste odgovorili na moje pitanje. Možete li možda malo reći o -- znam da niste dotakli neagencijski resi koji radite, ali kakvu konkurenciju vidite tamo? A možda ako imate ciljane tržišne udjele, što mislite o tom poslu dugoročno?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Trenutno nam je stvarno dobro. I to je područje u kojem smo na neki način -- imamo iskusan tim, ali za mene je to malo krivulja učenja, moram reći. Dakle, rekao bih da smo se uključili. A neto vlasnički kapital nakon sekuritizacije bit će samo oko 150 milijuna dolara vjerojatno, ili čak i manje, ovisno o polugi koju želimo primijeniti. Napravit ćemo, kao što smo to učinili u našoj knjizi zajmova, knjigu zajmova za nekretnine -- napravit ćemo -- mogli bismo posuditi vjerojatno 0,87 dolara na dolar za te zajmove, ali to nećemo učiniti. Mislim, to bi bilo kao 17, ali biste otišli -- izgledali bismo kao neki od naših vršnjaka i poluge da to učinimo. Ono što vjerojatno mislimo, bit će 70% ili nešto slično, kako bi se stvorio niži, ali stvarno atraktivan dvoznamenkasti prinos za tinejdžere. Dakle, mislim da bismo mogli doći do milijardu dolara kapitala u poslu. To bi bio cilj, možda, 10% naše imovine. I nadamo se da će naša imovina biti 15%, a odatle bi isplivala. Jedna od stvari koju smo nedavno odlučili dok smo malo podigli knjigu bilance tima jer smo narasli i naša je baza imovine veća. I milijarda dolara bila je na 10% imovine, i mi bismo bili u redu u nečemu malo sjevernije od toga, pa ćemo malo podići taj posao i biti malo agresivniji na tržištu potpredsjednika. Mislimo da su VP-ovi, kakvi su danas nastali, prilično visoke kvalitete.

I što se tiče Jade Rahmani ranije u pozivu, mislim da je mnogo maloprodaje izbačeno iz ovih sekuritizacija. I bili oni u pravu ili u krivu, nitko ne želi riskirati. Dakle, vidite niske LTV-ove, ali vrlo agresivne cijene i nastaju vrlo prilagođeni skup papira. Dakle, vratit ćemo se tom poslu. I bilo je puno plesa u Miamiju kad smo rekli da ćemo povećati ulaganje u prostor. Ali sveukupno, s resi strane, nemamo ciljani tržišni udjel, iskreno. To više naglašava u našoj knjizi, a ne na 724 -- 742 ili 724 -- ja sam disleksičan.

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

724 FICO.

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

FICO rezultati. Dobri su krediti, a mi se gulimo. Kupit ćemo entitet u REIT-u i sami ćemo razviti posao s podrijetlom. Dakle, taj posao je pod ugovorom, a mi ćemo -- dakle, uzeti ćemo taj motor i staviti ga u REIT-ove. I mi ćemo iskoristiti tu priliku sve dok ispunjava naše ciljeve ROE. I ne mislimo da preuzimamo previše ili bilo kakav stvarni rizik kreditne širine.

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

I mislimo da smo se financirali bolje od bilo koga na tom tržištu. A financiranje je očito važno. I tako, to je prednost za nas, a u konačnici, vraćanje poslova sekuritizacije puno pomaže. U tom je prostoru nekolicina natjecatelja iz privatnog kapitala. Danas to nije veliko tržište. Mislim da bi par stotina milijuna dolara mjesečno bio optimističan cilj na današnjem tržištu, bez posjedovanja vlastitog izvornika. Ali kao poduzeće želimo rasti [nečujno] [00:46:00] .

Jessica Levi-Ribner - B. Riley FBR - Analitičar

Ok hvala. I onda samo uz pomoć svojih komentara u smislu špijuniranja VP-a, kakve prinose danas vidite? I Barry, rekao si da bi to htio preuzeti. Imate li postotak kapitala, otprilike 15%, tako nešto?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Nešto između 10% i 15% je ono o čemu govorim za cilj.

Adam Behlman - Supredsjednik Odjela za ulaganja i servisiranje nekretnina

Da, rasponi koji se nalaze na vrhu tog steka se stežu, tako da vidimo prinose od 15% na neopterećenim, 13%s na vertikalama i vjerojatno visokih 16%s, niskih 17%s na na dnu LVP sigurnosti, tako da su vjerojatno u oko 50 do 100 baznih bodova, ovisno o tome tko od inicijatora ima kolateral na poslu.

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Jedna stvar je da pravila o zadržavanju rizika nisu bila jedna od stvari koje je Trump deregulirao. I nema naznaka da to sada radi. I to je dosta promijenilo tržište. Manji kanali imaju problema s natjecanjem, a banke su teške. Dakle, to je danas izazovno okruženje, više nego što je bilo. Ali zbog načina na koji je naše poslovanje strukturirano, poslovanja s kanalima, uspjeli su vrlo spretno plesati oko promjena na tržištu i ne bih očekivao da će se to promijeniti u budućnosti. Dakle, oni rade s tim bankama, a mi možemo sudjelovati u vertikali ili možemo raditi vlastitu horizontalu. Dakle, uglavnom, ta tržišta prelaze na vertikalne poslove.

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Jeff je. Također bih rekao da poslovi danas imaju puno niži LVP od sigurno prije krize ili od 2.0. A kako su se LVP-ovi spustili u visoke 50-e i niske 60-e, vidjeli ste mnogo bolji kolateral, što dovodi do, kako vam Adam daje, brojeva od 15, razlike između očekivanja prije gubitka i očekivanja nakon gubitka u prinos je danas manji nego što je ikada bio u povijesti. Imate više zajmova investicijskog razreda, pa očekujete da ćete izgubiti manji rast ako dobijete 25% plus od ovih poslova. Dakle, oblikujemo bazen na način na koji želimo. Naš gubitak nakon gubitka nije daleko od onoga što je uvijek bio, iako su se prinosi prije gubitka smanjili jer smo prešli na ovaj kolateral višeg investicijskog razreda sa znatno nižim LPV-om.

A tržište CMBS-a, to tržište reagira na njega. Triple As ne trguju sredinom 70-ih bez razloga. Oni to vide kao bolji kolateral. I to je kolateral kojim dominiraju banke, kolateral kojim dominiraju investicijski razredi, i njime se vrlo dobro trguje. A to vide i kupci obveznica.

Jessica Levi-Ribner - B. Riley FBR - Analitičar

Dobro, super. To je stvarno korisna boja. Posljednje moje pitanje bilo bi samo, znam da ste imali neku vrstu dugotrajne frustracije zbog toga kako se dionice trguju na osnovi prinosa od dividende. Što mislite, što tržišta dionica ne shvaćaju kao tržišta duga? Mislite li da je možda portfelj nekretnina izgubljen u prijevodu? Je li to kanal? Kako vi mislite o tome?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Oprosti, možeš li to ponoviti? Koje je bilo tvoje pitanje?

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Dihotomija između tržišta duga i tržišta dionica. Što nedostaje tržištima dionica?

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Dakle, mi smo ETF, i kao najlikvidnije ime u našem sektoru, mi smo na neki način -- u našem ETF-u za hipoteku ili prinos, sada smo jedan od najvećih igrača. Mi smo broj tri. Dakle, puno smo pogođeni očekivanjima ljudi kamo idu stope, a kada resi REIT-ovi, koji nemaju pozitivnu konveksnost, rastuće kamatne stope se slome, mi se s njima rasprodamo i to je slijepa trgovina. Samo je programski. To nema nikakve veze s našom osnovnom imovinom. Bilo je zabavno, jer su ljudi mislili da stope rastu - pa, nekako zabavno - da se snižavamo s cijenama stanova. I većina zarade naših kolega raste, a ne pada s rastućim stopama. ETF-ove nije briga. Svi smo u istoj kanti, a oni nas samo prodaju na temelju naše tržišne kapitalizacije. To je jedno pitanje.

Rekao bih da je drugo pitanje je to što su ljudi zabrinuti za servisera koji mora biti u našem prinosu, odnosno opadajuću bazu imovine. I itekako smo toga svjesni. Nije tajna da će ROE iz tog posla s vremenom nestati i biti malo smanjen. I možda to objašnjava. Ali ne možete objasniti razliku između nas i našeg najbližeg konkurenta. Čak i kada bi serviser imao nulu i mi smo svoju dividendu prilagodili toj razini, mi trgujemo onim što trguju naši kolege. Dakle, trguju po 7,9 ili nešto slično, a trguju po 8,9. Dakle, izvadite zaradu i dobit ćete istu dividendu kao i oni. Ali mi imamo svu tu vlasničku imovinu. Mislim, imamo potpuno drugačiju knjigu. Mislim, cijenimo vlasničku imovinu. Mi nemamo kredite koji se otplaćuju po nominalnoj vrijednosti. Mi zapravo imamo imovinu koja u cjelini prilično značajno raste, proizvodeći dvoznamenkaste novčane prinose svaki dan.

Mislim, pričali smo o tome neki dan. Postoje stvari koje možemo učiniti s našim kapitalom, ali baš kao što smo razvili našu stopu Starwood za jednu obitelj. Mislim, postoje načini da prepoznamo vrijednost ako moramo ići dalje. To radimo jer želimo produžiti trajanje knjige. Dakle, tržišta duga doista cijene raznolikost naših tokova prihoda. I cijene kvalitetu -- gledaju LTV-ove. Gledaju na razmjer poduzeća, veličinu tvrtke i našu sposobnost da na neki način proizvedemo zaradu iz više cilindara. Nikada nismo rekli da će svaki cilindar raditi, paliti u isto vrijeme. I zato imate 12 različitih poslova. Možda se sjećate, mi smo izašli iz poslovanja s cijevima, gotovo zatvoreni u prvom tromjesečju ove godine, mislim da jest. A nismo ništa poduzeli. A onda mi je ekipa rekla, hoćeš li nadoknaditi ostatak godine, zaradu koju smo imali u proračunu? I rekao sam, samo radiš pravim tempom. Radite to kojim god tempom želite, ali nemojte ga pritiskati. Nemojte to forsirati.

Dakle, znamo da sve ove tvrtke neće raditi savršeno svaki trenutak. Ali kreditna tržišta to vole. Nekako se to nije pretvorilo u loš prinos od dividende za dionice. I nekako je čudno. Mislim, ovo zapravo ne viđate često na tržištu kapitala. Obično je suprotno. Tržišta duga su izbezumljena, a tržišta dionica misle da se ništa ne događa, i sasvim su u redu. Dakle, ovdje vidite suprotno. Vidite da kreditna tržišta vole priču, vole raznolikost baze imovine, uživaju u kapitalu, stabilnosti višestrukih i potpuno iznajmljenih poslovnih zgrada, a čini se da tržišta kapitala nije briga. Dakle, ne znam. Možda Zach treba postati bolji u onome što radi. Sjedi ispred mene i smiješi se dok to govorim.

Jessica Levi-Ribner - B. Riley FBR - Analitičar

Upravo sam ga uvalio u nevolju. U redu.

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

ne znam. ne znam. Mislim, to je samo devet godina, a tvrtka je veća, bolja, raznolikija, a mi nastavljamo s -- to mora biti prihod od servisera. Gotovo da želim da to nestane, da ga samo prodam, i da nastavim dalje i stabiliziramo tvrtku jer smo to čak i razmatrali. Ali mi volimo posao. To nam daje izbornost. To nam daje tok dogovora. I mislili smo da će stope brzo rasti i da ćemo imati više loših kredita za servisiranje. Nije baš. To se nije dogodilo, ali dobro smo. Dakle, pokazalo se da je investicija 10-X nešto što nitko očito nije cijenio, a mi smo, pretpostavljam, opet zaradili blizu 100 milijuna dolara. 60, 70 milijuna dolara prihoda u gotovini za tvrtku. Dakle, mi smo -- dug je put. Dobro smo.

Jessica Levi-Ribner - B. Riley FBR - Analitičar

U redu, hvala na tome.

Operater

Dame i gospodo, time ćemo završiti našu sesiju pitanja i odgovora. Vratit ću poziv Barryju Sternlichtu za završne riječi.

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Pa, svima, hvala vam što ste se javili i slušali našu priču. A tim je tu da odgovori na sva pitanja. I kao što znate, naša transparentnost i naša želja za partnerstvom s vama je način na koji smo pokrenuli ovu tvrtku od početka, bez iznenađenja. I mi smo oduševljeni izvedbom momčadi i veselimo se još jednoj sjajnoj četvrtini. Hvala vam puno.

Operater

Dame i gospodo, hvala vam na sudjelovanju. Ovim je današnja konferencija završena. Sada možete prekinuti vezu.

Trajanje: 55 minuta

Pozovite sudionike:

Zach Tanenbaum - Direktor za odnose s investitorima

Rina Paniry - glavni financijski direktor

Jeffrey F. DiModica - Predsjednik i generalni direktor

Barry S. Sternlicht - Predsjednik i glavni izvršni direktor

Adam Behlman - Supredsjednik Odjela za ulaganja i servisiranje nekretnina

Jade Rahmani - Keefe, Bruyette & Woods - Analitičar

Doug Harter - Švicarski kredit - Analitičar

Jessica Levi-Ribner - B. Riley FBR - Analitičar

najbolji investicijski fondovi za ulaganje u 2015

Više STWD analiza

Ovaj članak je transkript ovog konferencijskog poziva proizveden za The Motley Fool. Iako se trudimo biti najbolji, u ovom prijepisu može biti pogrešaka, propusta ili netočnosti. Kao i kod svih naših članaka, The Motley Fool ne preuzima nikakvu odgovornost za vašu upotrebu ovog sadržaja i snažno vas potičemo da sami istražite, uključujući i sami slušanje poziva i čitanje dokumenata SEC-a tvrtke. Molimo pogledajte naše Odredbe i uvjeti za dodatne pojedinosti, uključujući naša obvezna odricanja od odgovornosti s velikim slovima.



^